Kira kontratı nasıl hazırlanır?

Kira kontratı; kiracı ve ev sahibinin kimlik ve adres bilgileri, kiralanan taşınmazın adresi ve tapu bilgileri, aylık kira bedeli ve ödeme günü, kira süresi, depozito miktarı, aidat sorumluluğu, demirbaş listesi ve özel şartları içermelidir. İki nüsha hazırlanarak iki tarafa da imzalı kopya verilmelidir. Noter onayı zorunlu değildir ancak hukuki güvenceyi artırır.

Depozito en fazla kaç aylık olabilir?

Türk Borçlar Kanunu m.342 uyarınca depozito 3 aylık kira bedelini geçemez. Depozito banka hesabına yatırılmalı ve sözleşme bitiminde evin hasarsız teslim edilmesi halinde tam olarak iade edilmelidir.

2026 kira artış oranı ne kadar olabilir?

Şu an yürürlükte olan düzenlemeye göre kira artış oranı TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasını geçemez. Bu oran her ay TÜİK tarafından açıklanır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile yasal sınır uygulanır. İşyeri kira sözleşmelerinde de aynı esas geçerlidir.

Ev sahibi kiracıyı nasıl tahliye edebilir?

Ev sahibi; (1) ihtiyaç nedeniyle (kendisi, eşi, alt-üst soyu için), (2) yeniden inşa/esaslı tadilat, (3) yeni malik ihtiyacı, (4) iki haklı ihtar (kira ödenmemesi), (5) 10 yıllık uzama döneminde ihbar gibi yasal sebeplerle tahliye davası açabilir. Süreler ve usul Türk Borçlar Kanunu m. 350-354 ile düzenlenmiştir.

Kiracı sözleşme bitmeden çıkabilir mi?

Kiracı, makul süre içinde (genelde 3 ay) ev sahibine yazılı bildirimle yeni bir kiracı bulup teslim ederse veya kira sözleşmesi bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunursa sözleşmeyi feshedebilir. Şartlar oluşmadan erken çıkışta ev sahibinin makul süre kira tazminatı talep etme hakkı vardır.

Aidat ve faturalar kime aittir?

Genelde sıcak su, doğalgaz, elektrik, su, internet faturaları kiracıya; bina yönetim aidatının yıllık ödemeleri ve büyük onarımlar ev sahibine aittir. Sözleşmede ayrıca kararlaştırılan hükümler uygulanır. Kayseri’de uygulamada genel kabul kısıtlayıcı farklı düzenlemelere izin verir.

Stopaj (gelir vergisi tevkifatı) nedir?

Kiracı işyeri ise kiranın %20'si stopaj olarak kesilir ve devlete ödenir. Konut kiralarında kiracı gerçek kişi ise stopaj uygulanmaz; ev sahibi yıllık gelir vergisi beyanı verir (istisna haddini aşan kira gelirleri için).

Kira bedeli dövize endeksli yapılabilir mi?

Konut kira sözleşmelerinde kira bedelinin dövize endekslenmesi 32 Sayılı Karar uyarınca yasaktır. İşyeri kiralarında bazı istisnalar olabilir ancak Türk Lirası üzerinden düzenleme önerilir.

Demirbaş listesi neden önemli?

Demirbaş listesi (kombi, klima, mobilya, beyaz eşya), sözleşmeye eklenerek kiracıya teslim edilen eşyaların durumunu kayıt altına alır. Sözleşme bitiminde oluşan hasarlar bu liste üzerinden depozitodan kesilebilir. Fotoğraf ek olarak konulması hukuki güvenceyi artırır.

Kiracı tadilat yaptırabilir mi?

Kiracı, ev sahibinden yazılı izin almadan esaslı tadilat yapamaz. Boya, küçük onarımlar genelde kabul edilir. İzinsiz tadilatlardan dolayı ev sahibi tazminat talep edebilir ve eski hale getirilmesini isteyebilir.

Kayseri’de kira sigortası (kira tahsil sigortası) nedir?

Kira tahsil sigortası, kiracının kira ödememesi durumunda ev sahibinin kira gelirini güvence altına alan üründür. Özel sigorta şirketleri tarafından sunulur, yıllık prim genelde 1-2 aylık kira bedelidir.

10 yıl dolan kiracı ne durumda?

Türk Borçlar Kanunu m. 347 uyarınca ev sahibi, 10 yıllık uzama döneminden sonra her uzama yılı sonu için en az 3 ay önce ihbar çekerek tahliye davası açabilir. Bu durumda haklı sebep aranmaksızın tahliye kararı verilebilir.

Kira Kontratı Rehberi 2026: Kiracı ve Ev Sahibi Hakları, Depozito, Artış, Tahliye

Kira sözleşmesi (yaygın ifadeyle "kira kontratı"), kiracı ile ev sahibi arasındaki hak ve yükümlülükleri belirleyen, tarafları hukuken bağlayan en önemli belgedir. Yanlış veya eksik hazırlanan bir sözleşme; depozito iadesi, kira artışı, tahliye ve tazminat davalarında büyük kayıplara yol açabilir. Bu rehberde 2026 yılının güncel mevzuatı ışığında Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve işyeri kiralarına ilişkin hükümlerini, depozito ve artış kurallarını, tarafların haklarını ve tahliye süreçlerini detaylı işliyoruz.

Kira Kontratında Yer Alması Gereken Zorunlu Bilgiler

Aşağıdaki maddeler, bir kira sözleşmesinin minimum içeriğini oluşturur. Eksik bilgi olması hukuki uyuşmazlık riskini artırır.

Tarafların tam ad-soyad, T.C. kimlik no, iletişim ve adres bilgileri
Kiralanan taşınmazın açık adresi, ada-parsel, tapu bilgileri ve niteliği
Kullanım amacı (konut / işyeri)
Aylık kira bedeli (rakam ve yazı ile)
Ödeme günü ve yöntemi (banka hesabı önerilir)
Kira süresi (başlangıç-bitiş tarihleri)
Depozito miktarı ve iade koşulları
Aidat, fatura ve ortak gider payları
Demirbaş listesi ve evin mevcut durumu
Özel şartlar (evcil hayvan, sigara, tadilat, alt kiracı, vb.)
Tarafların imzası (her sayfada paraflı)

Depozito Kuralları (Türk Borçlar Kanunu m.342)

Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi uyarınca depozito tutarı en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir. 3 aylık kirayı geçen miktarlar talep edilemez ve fazla ödeme iadesi istenebilir. Depozitonun nasıl yönetileceği de yasayla düzenlenmiştir:

Para olarak verilen depozito, kiracı adına vadeli mevduat hesabına yatırılmalıdır.
Kıymetli evrak (ör. hisse senedi) olarak depozito alınırsa bankada saklanmalıdır.
Bankalar, kiracı-ev sahibi ortak yazılı talimat olmadan depozitoyu ödeyemez.
Sözleşme bitiminde ve evin hasarsız teslim edilmesi durumunda depozito tam iade edilir.

Önemli not: Uygulamada çoğu ev sahibi depozitoyu kendi hesabına alır. Bu durumda kiracının hakları yine korunur ancak iade sürecinde uyuşmazlık çıkarsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılabilir.

Kira Artış Oranı: 2026 Güncel Durum

Kira artış oranı, TÜİK TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez (TBK m.344). 2022-2024 döneminde uygulanan geçici %25 tavan kaldırılmış olup, 2026 itibarıyla normal TÜFE bazlı artış sistemi işlemektedir. Sözleşmede TÜFE üzerinde bir oran yazılmış olsa bile yasal sınır geçerlidir.

Örnek hesaplama: Mevcut aylık kira 15.000 TL ve son açıklanan TÜFE 12 aylık ortalaması %38 ise; yeni kira tavanı = 15.000 × 1.38 = 20.700 TL. Ev sahibi bu rakamın altında artış talep edebilir ancak üzerine çıkamaz.

Aralarında anlaşma sağlayamayan taraflar, kira tespit davası açarak mahkemeden yeni kira bedelinin tespitini isteyebilir. 5 yılını dolduran sözleşmelerde rayiç bedele göre artış istenebilir (TBK m.344/3).

Kiracı Hakları

✅ Sözleşme süresi güvencesi: Haklı sebep olmadan süre dolmadan tahliye edilemez.
✅ Kira artış sınırı: TÜFE üzerinde artış reddedilebilir.
✅ Depozito iadesi: Sözleşme bitiminde hasarsız teslimde tam iade.
✅ Esaslı onarım talep hakkı: Kombi, kaçak su, çatı gibi yapısal kusurlar ev sahibine aittir.
✅ Önüalım hakkı: Satış durumunda ön alım hakkı (paydaş kiralarında).
✅ 10 yıl dolan kiracı: Tahliye davası öncesi 3 ay önceden ihbar zorunluluğu.
✅ Yeni kiracı bulma hakkı: Erken çıkarken yerine kiracı bulup teslim ederek tazminattan kaçınabilir.
✅ Mahremiyet: Ev sahibinin habersiz eve girmesi suçtur.

Ev Sahibi Hakları

✅ Kira bedelinin tahsili: Zamanında ödeme talep etme hakkı.
✅ Yasal artış: TÜFE oranında kira artışı yapma hakkı.
✅ Bakımlı kullanım: Evin özenli kullanılmasını isteme hakkı.
✅ Tahliye davası: Yasal sebeplerle (ihtiyaç, esaslı tadilat, vb.) tahliye isteme.
✅ İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde 2 haklı ihtar sonrası tahliye davası açabilir.
✅ Satış hakkı: Kiracı oturduğu evi satabilir; yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye isteyebilir.
✅ Demirbaş hasarı tahsili: Demirbaş listesindeki hasarlar depozitodan karşılanabilir.

Tahliye Süreçleri ve Yasal Yollar

Ev sahibi, kiracıyı ancak yasal sebeplere dayanarak tahliye edebilir. Tahliye sebebi ve usulü şartları:

Tahliye Sebebi	Yasal Dayañak	Şart / Süre
Konut ihtiyacı	TBK m.350/1	Ev sahibi/yakını için konut ihtiyacı; bitiş tarihinden 1 ay içinde dava.
İşyeri ihtiyacı	TBK m.350/2	Ev sahibi/yakını için işyeri ihtiyacı; aynı prosedür.
Yeniden inşa/esaslı tadilat	TBK m.350/3	3 yıl aynı amaçla kullanılamaz; aksi tazminat sebebidir.
Yeni malik ihtiyacı	TBK m.351	Yeni malik ihtiyaç için 1 ay içinde ihtar, 6 ay sonra dava.
İki haklı ihtar	TBK m.352/2	Bir kira yılı içinde 2 ihtar, kira yılı sonunda dava açılabilir.
10 yıl uzama sonrası	TBK m.347	10 yıl bitişinden sonra her uzama yılı sonunda 3 ay önceden ihbar.
Tahliye taahhüdü	TBK m.352/1	Yazılı taahhüt gerekli; taahhüt tarihinden 1 ay içinde dava.

Örnek Kira Sözleşmesi Maddeleri

Aşağıda, Kayseri'de yaygın kullanılan ve TBK'ya uygun önemli maddelerden örnekler bulabilirsiniz:

Madde 1 - Kiralananın Niteliği:

"Kiralanan taşınmaz, ......... ili ......... ilçesi ......... mahallesi ......... sokak No: ......... adresinde bulunan, tapuda ......... ada/parsel'e kayıtlı ......... numaralı bağımsız bölüm olup, konut amacıyla kiraya verilmektedir."

Madde 4 - Kira Bedeli ve Artış:

"Aylık kira bedeli ......... TL olup, her ayın ......... günü ev sahibinin ......... banka hesabına yatırılacaktır. Kira artış oranı, TÜFE 12 aylık ortalama oranını geçmemek kaydıyla yıllık olarak uygulanacaktır."

Madde 7 - Depozito:

"Kiracı, ev sahibine ......... TL depozito vermiştir. Depozito sözleşme bitiminde evin demirbaş listesine uygun ve hasarsız teslim edilmesi halinde tam olarak iade edilecektir."

* Yukarıdaki örnekler bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Saray Emlak kiralama süreçlerinde tam sözleşme desteği sunmaktadır.

Vergi ve Beyanname Süreçleri

Ev sahipleri, yıllık kira gelirleri belirli bir istisna haddi aştığında Gelir Vergisi beyannamesi vermek zorundadır. 2026 için konut kira gelir istisnası güncel mevzuata göre yıllık 47.000 TL olup, yıl içinde açıklanan tutarlar takip edilmelidir. İşyeri kiralarında ise %20 stopaj kiracı tarafından kesilerek devlete ödenir.

Kira ödemelerinin banka kanalıyla yapılması zorunludur. Aksi durumda hem kiracı hem ev sahibi için idari para cezası uygulanır. Peşin/elden ödeme yapanlar bu cezalardan kaçınmak için mutlaka banka deki dekontu kullanmalıdır.

Kayseri'de Saray Emlak Kiralama Hizmetleri

Saray Emlak olarak kiralama süreçlerinde hem kiracılarımıza hem ev sahiplerimize tam kapsamlı hizmet sunuyoruz: Şablon sözleşme hazırlığı, kiracı referans kontrolü, depozito yönetimi, abonelik devirleri, kira tahsil takibi ve hukuki uyuşmazlıklarda yönlendirme. Kayseri kiralık daire ilanlarımızı inceleyebilir veya kurumsal kiralama hizmetimizden faydalanabilirsiniz.

Kira Kontratı Rehberi 2026